مطالعات اولیه معماری

یکی از موارد مهمی که در علم نقشه برداری وجود دارد قوانین نقشه برداری ثبتی است. نقشه برداری ثبتی، شامل موقعیت مکانی زمین می شود. یکی از موارد مهمی که در قوانین نقشه برداری ثبتی در ملک های مختلف وجود دارد. تهیه نقشه های ابتدایی در مقیاس بزرگ تر است. در واقع می توان گفت هر نقشه برداری تمامی کارهایی که از ابتدا تا انتها برای ثبت کردن نقشه، سند و صدور آن انجام می دهد، جزو پروسه قوانین نقشه برداری ثبتی است که جنبه حقوقی دارد و بیشتر این موارد در اداره ثبت اسناد، شهرداری و املاک کشور انجام می شود زیرا تمامی این موارد در جهت اخذ سند تک برگی مورد استفاده قرار می گیرد.

 

مزایای بهره گیری از نقشه برداری کاداستر

که می توان به 4 عامل مهم در زمینه حل مشکلات و دعاوی حقوقی مختلفی که در زمینه اراضی و املاک در کشور وجود دارد، مرتبط کرد: تمام زمین ها و املاک مربوط به یک شخص دسته بندی شده و این از نظر مالیاتی به معنای عدالت مالیاتی است چرا که نظام مالیاتی اراضی نظم میابد.

از آنجایی که مراجع قضایی می توانند از اطلاعات موجود در نقشه های کاداستر استفاده کنند، نظام کاداستر باعث حل و فصل دقیق دعاوی ملکی خواهد شد.

چون اطلاعات دقیق در مورد اراضی و املاک وجود دارد و ثبت می شود، دعاوی ملکی کاهش چشم گیری خواهند داشت.

نقشه های کاداستر، مالکیت ها و قلمروی هر ملک و زمینی را به دقت ثبت می کنند بنابراین می توان با استناد به این نوع از نقشه برداری، تا حد زیادی از کلاه برداری ها جلوگیری کرد.

این مورد بعنوان مهمترین کاربرد کاداستر به حساب می آید چرا که حقوق افراد در این روش حفظ خواهد شد.

 

اهداف نقشه برداری کاداستر

در ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک، نقشه کاداستر به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق شده که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، چه در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه ثبت نشده باشد. به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک مشخص شده و ارتباط جغرافیایی آن‌ها با یکدیگر نشان داده شود و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد.

نقشه برداری کاداستر برای کمک به تثبیت مالکیت، امکان مدیریت و برنامه ریزی بهتر منابع و اراضی، کاهش دعاوی حقوقی بر سر مالکیت و حدود ملک، مدیریت بحران و نهایتا ساده سازی امکان بروزرسانی اطلاعات و کاربری ها ایجاد شد و امروزه به دلیل ایجاد یک بانک اطلاعاتی غنی از اطلاعات مالکیت می تواند در حوزه های مالی مثل مالیات و عوارض املاک و مستغلات نیز سودمند باشد. به طور کلی، نقشه برداری کاداستر نوعی از نقشه برداری ثبتی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و توسط کارشناسان نقشه برداری ثبتی و یا کارشناسان نقشه بردار برون سپار با برداشت دقیق حدود ملک با ایجاد یک بانک اطلاعاتی از اطلاعات یکپارچه حقیقی و حقوقی اراضی در بستر کاداستر انجام می شود.

 

آموزش نقشه برداری کاداستر

در جریان تهیه نقشه برای کاداستر ، عملیات نقشه برداری انجام می شود. نقشه برداری کاداستر با استفاده از همان ابزاری که در تمام حوزه های نقشه برداری مانند نقشه برداری توپوگرافی یا مسطحاتی مورد استفاده قرار می گیرد، انجام می شود و اساسا تولید نقشه در این حوزه نیز شبیه به تولید نقشه در سایر حوزه های نقشه برداری است با این تفاوت که در نقشه برداری کاداستر، اطلاعات دقیق املاک شامل مالکیت، حدود و کاربری املاک نیز ثبت می شود.
از آنجایی که این سیستم ها بر مبنای نقشه تغذیه می شوند با استفاده از همه روش هایی که در نقشه برداری برای تولید نقشه مورد استفاده است (استفاده از عکس های هوایی، فضایی و یا نقشه برداری زمینی) می تواند نقشه برداری کاداستر انجام داد. از آنجا که بروزرسانی و ایجاد سندهای تک برگ و کاداستر در حال حاضر بسیار گسترده است و تولید این تعداد سند از ظرفیت های ادارات ثبت اسناد و املاک استان ها خارج است به منظور تسریع در ارائه خدمات و تعیین موقعیت دقیق مکانی املاک و تهیه نقشه های عرصه و اراضی از ظرفیت بخش خصوصی، کارشناسان و نیروهای متخصص نقشه برداری استفاده می شود که به آنها برونسپار گفته می شود.

 

وظایف نقشه بردار برون سپار

به افرادی که بعنوان کارشناس در ادارات ثبت فعالیت نمیکنند و فقط برای کمک به تسریع تولید نقشه های ثبتی و کاداستر با این اداره همکاری می کنند، برونسپار گفته می شود. این افراد به تهیه نقشه های UTM و نقشه برداری و پیاده سازی املاک و معابر در چارچوب تولید سند تک برگ زیر نظر اداره ثبت مشغولند و نقاط برداشت شده گوشه های زمین توسط آنها در سامانه کاداستر کشور اعتبار سنجی شده و برای تولید نقشه های کاداستر مورد استفاده قرار میگیرد. در فرایند برون ‌سپاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با استفاده از گیرنده GNSS، موقعیت نقاط موجود در ملک توسط گیرنده نقشه ‌بردار برون سپار جهت فرایند اعتبار سنجی از طریق اکانت SSBR به سامانه شمیم یا شمیم پلاس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ارسال می‌ شود. پس از برداشت تمام گوشه های ملک نقشه بردار نقاط برداشت شده را در سامانه تام بارگذاری کرده و در صورت تایید صحت نقاط برداشت شده، اعتبارسنجی نقطه تکمیل می شود. از آنجا که نقشه های مورد استفاده در نقشه برداری کاداستر در بستر سیستم UTM تولید می شود، شاید بد نباشد تا در مورد این نقشه ها و نحوه تهیه آنها بیشتر بدانیم.

 

نقشه برداری UTM

کاداستر در ایران معمولا بر بستر سیستم تصویر UTM انجام می شود. از آنجا که UTM یک سیستم تصویر جهانی است که بر اساس آن، موقعیت مکانی هر ملک با مختصاتی دقیق و منحصر به فرد تعیین می‌ شود و چون در سیستم UTM به هر بخش از کره زمین یک زون منحصر بفرد اختصاص داده می شود، می ‌توان این سیستم را برای نقاط موجود در کل زمین در نظر گرفت، به همین جهت سیستم UTM بهترین انتخاب برای تولید نقشه در فرایند نقشه برداری کاداستر به حساب می آید. اما این نقشه ها چگونه تهیه می شوند؟

 

نحوه نقشه برداری UTM

همواره در تهیه سند تک برگ برای املاک و اراضی از نقشه های UTM استفاده می شود. از آنجایی که UTM امکان تحلیل در مناطق خاص روی سطح زمین را فراهم می کند، تهیه نقشه یو تی ام یکی از مراحل اصلی برای تهیه سند تک برگ ملک است.
نقشه برداری UTM را هم می توان با استفاده از گیرنده های GPS انجام داده و مختصات های برداشت شده توسط گیرنده را با استفاده از عملیات تبدیل از سیستم مختصات WGS84 به سیستم UTM تبدیل کرد و هم می توان با دانستن مختصات UTM یک نقطه و بستن یک شبکه محلی با استفاده از دوربین های نقشه برداری مثل توتال استیشن و تعیین موقعیت محلی عوارض، به شبکه UTM محل مرتبط کرد. غالبا نقشه های کاداستری بر بستر سیستم UTM برای ایجاد سندهای تک برگ برای اراضی و املاک جدید و یا بروزرسانی سندهای چندبرگ و منگوله ای به سند تک برگ تهیه می شود.

 

نقشه برداری برای سند تک برگ

تهیه سندهای تک برگ برای املاک توسط کارشناسان امور ثبتی و از طریق نقشه برداری انجام می شود. در جریان تهیه یک سند ثبتی، 4 گوشه زمین باید با استفاده از مختصات UTM برداشت و بطور دقیق در سند مالکیت ملک به همراه حدود اربعه و مساحت دقیق ذکر شود.
طبق دستور سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، همه سندهای مالکیت باید بصورت تک برگ باشند. معمولا تهیه نقشه های ثبتی و اخذ سند تک برگ شامل عملیات صحرایی، کارتوگرافی و نهایتا تائید نقشه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد. برای تهیه سند تک برگ یا به اصطلاح کاداستر از نقشه های UTM ای که توسط نقشه بردار سازمان ثبت اسناد و املاک تولید می شود، استفاده می شود. در واقع در این سند ها مختصات گوشه های زمین به دقت برداشت شده و بصورت نقشه ترسیم می شود. بنابراین با استفاده از سیستم کاداستر امکان ایجاد سندهای تک برگ برای اراضی و املاک فراهم می شود.

 

نقشه برداری ساختمانی و ثبتی

قبل از ایجاد سامانه کاداستر و همه گیری استفاده از این سامانه ، از نقشه های ثبتی که درآن ها چندین پلاک ثبتی وجود داشتند برای جانمایی املاک و اراضی استفاده می شد. اما از آنجایی که در این دوره از تولید نقشه های مالکیت، ابزارهای دقیقی برای اندازه گیری مختصات وجود نداشت، این نقشه ها از دقت کافی برخوردار نبودند.
در نقشه برداری ثبتی، با جمع آوری جزئیات و اطلاعات مربوط به کاربری، مالکیت و… و همچنین رعایت تمام قوانین و ضوابط نقشه برداری نقشه ای تولید می شود که از سایر نقشه ها شفاف تر و کارآمدتر است و از نظر حقوقی برای مالکین امکان پیگیری و کاهش دعاوی حقوقی را ایجاد می کند اما این نوع نقشه ها مرز دقیق املاک را مورد بررسی قرار نمی دهند. در صورتی که برای یک ساختمان یا ملک سند کاداستر تعریف شود، می تواند شامل سازه های موجود در ملک، کیفیت، سال ساخت و … باشد. در واقع یک نقشه کاداستر ساختمانی می تواند اطلاعات ادوار مختلف و مالکین قبلی را در بر داشته باشد.

 

آموزش نقشه برداری ثبتی

نقشه برداری و پیاده سازی املاک و معابر برای تهیه یک نقشه ثبتی باید در بستر سیستم UTM انجام شود. در تولید نقشه های ثبتی، علاوه بر دانش نقشه برداری باید دانش ثبتی نیز وجود داشته باشد به همین دلیل معمولا این نقشه ها را کارشناسی های ثبتی تولید و تایید می کنند. این نقشه ها برخلاف اینکه در مرزهای تشکیل دهنده زمین دقت زیادی ندارند، اما از لحاظ ثبت داده ها و اطلاعات کاربری و حقوقی از دقت بالایی برخوردارند. در واقع نقشه برداری ثبتی شامل تمام کارهایی است که در جریان تولید سند انجام می شود که شامل دو بخش عرصه و اعیان است و در معنای ترکیب شده با کاداستر این نوع از نقشه برداری به معنای جانمایی نقاط برداشت شده در نقشه 1:2000 UTM است. بنابراین مختصات نقاط برداشتی باید به UTM تبدیل شده و در مقیاس یک دوهزارم بر صفحه نقشه ثبت شوند و اطلاعات مربوط به مالکیت و موارد حقوقی و … نیز در آن ها ثبت شود تا بتوان یک سند تک برگ برای ملک تهیه کرد.

 

وظایف نقشه بردار ثبت اسناد

نقشه بردار ثبت اسناد بعنوان کارشناس رسمی، وظیفه تهیه نقشه UTM و مهر کردن نقشه را برعهده دارد. سند تهیه شده به اداره ثبت ارسال می شود و بعد از تایید، سند مالکیت تک برگ برای مالک صادر می شود. بطور کلی می توان وظایف نقشه برداران در ادارات ثبت اسناد را به نقشه برداری و پیاده سازی املاک و معابر، جمع آوری جزئیات مربوط به ملک، تولید نقشه با درنظر گرفتن مقیاس مناسب، نظارت و کنترل بر تهیه نقشه های ثبتی تولید شده و ایجاد هماهنگی بین بخش های مختلف، جمع آوری و بروزرسانی داده های مورد نیاز برای تولید نقشه های کاداستر و بانک های اطلاعاتی موجود و برنامه ریزی و زمان بندی برای انجام پروژه های مختلف تقسیم بندی کرد.

 

تفاوت نقشه برداری ثبتی و کاداستر

در نقشه برداری کاداستر، اندازه و مرزهای دقیق قطعه زمین مورد نقشه برداری به طور کامل مشخص است در صورتی که در نقشه برداری و پیاده سازی املاک و معابر در نقشه برداری ثبتی، فقط موقعیت مکانی و ساختاری محل در نقشه مشخص است. در واقع در نقه های ثبتی، یک زمین با ابعاد و اندازه های دقیق یا مرزهای با دقت بالا مشخص نمی شود و فقط موقعیت مکانی زمین مشخص می شود. بنابراین در صورتی که نیاز به تعریف حدود و اطلاعات دقیق و جزئیات یک ملک باشد و یا نیاز به تصدیق و تائید وجود داشته باشد، به سراغ نقشه برداری کاداستر می رویم.

 

تعرفه نقشه یو تی ام بر اساس تعرفه خدمات نقشه برداری

تعرفه نقشه برداری بر اساس ابلاغ سازمان برنامه و بودجه کشور در مهرماه هر سال تعیین و برای اجرا به دستگاه های اجرایی و مهندسین مشاور ابلاغ می شود که بر اساس تعرفه سال 1400 و 1401 افزایش قیمت 40 درصدی را در سال 1401 به نسبت سال گذشته شاهد بودیم. در سال 1401 بر اساس ابلاغیه سازمان برنامه و بودجه کشور استفاده از روش‌های QCBS ، QBS و بودجه ثابت ممنوع گردید.

نقشه یو تی ام نقش بسیار پر رنگی در امور ثبتی ایفا می کند که از جمله این کارها می توان به مواردی همچون: محل قرارگیری درختان، مشخص کردن متراژ، ابعاد اربعه، شکستگی های موجود در ملک و تعیین همسایگی املاک اشاره کرد.

برای ساده تر شدن محاسبه هزینه نقشه یو تی ام در ادامه بر اساس متراژ ملک هزینه را محاسبه کرده ایم که عبارت است از:

• برای مساحت تا 200 متر مربع (مساحت<200 متر مربع) هزینه نقشه یو تی ام مبلغ 27.500.000 ریال از متقاضی دریافت می گردد.
• برای مساحت 200 تا 300 متر مربع (200 متر مربع<مساحت<300 متر مربع) هزینه تهیه نقشه 33.000.000 ریال محاسبه می گردد.
• برای مساحت 300 تا 500 متر مربع (300 متر مربع<مساحت<500 متر مربع) هزینه تهیه نقشه مبلغ  44.000.000 ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت 500 تا 700 متر مربع (500 متر مربع<مساحت<700 متر مربع) هزینه تهیه نقشه مبلغ 49.500.000 ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت 700 تا 800 متر مربع (700 متر مربع<مساحت<800 متر مربع) هزینه تهیه نقشه یو تی ام مبلغ 52.800.000 ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت 800 تا 1000 متر مربع (800 متر مربع<مساحت<1000 متر مربع) هزینه تهیه نقشه 57.200.000 ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت 1000 تا 1500 متر مربع (1000متر مربع<مساحت<1500 متر مربع) هزینه تهیه نقشه 60.000.000ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت 1500 تا 2000 متر مربع (1500متر مربع<مساحت<2000 متر مربع) هزینه تهیه نقشه 60.000.000 ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت 2000 تا 5000 متر مربع (2000متر مربع<مساحت<5000 متر مربع) هزینه تهیه نقشه 71.500.000 ریال محاسبه می شود.
• برای برای مساحت 5000 تا 10000 متر مربع (5000متر مربع<مساحت<10000 متر مربع) هزینه تهیه نقشه 77.000.000 ریال محاسبه می شود.
• برای مساحت بیش از 10000 متر مربع (10000متر مربع<مساحت) هزینه تهیه نقشه با توافق کارشناس نقشه بردار انجام می گردد.

تعرفه دستمزد کارشناس نقشه برداری بر اساس عوامل تاثیرگذار در هزینه نقشه یو تی ام که در بالا آنها را توضیح دادیم تا 50 درصد می تواند نسبت به اعداد فوق با افزایش همراه گردد. هزینه نقشه یو تی ام بر اساس سابقه و مهارت کارشناس نقشه بردار می تواند قابل تغییر باشد و در نهایت بعد از هماهنگی و توافق طرفین، کار نقشه برداری صورت می پذیرد.

نقشه برداری شمیم

مروزه بسیاری از نقشه برداران برای انجام عملیات نقشه برداری از روش RTK استفاده می کنند. یکی از سامانه هایی که تصحیحات موردنیاز برای انجام تعیین موقعیت با استفاده از گیرنده های GPS را تولید میکنند سامانه شمیم است. بنابراین در بعضی شرایط بصورت مصطلح به نقشه برداری با استفاده از گیرنده مولتی فرکانس و به کمک سامانه شمیم، نقشه برداری شمیم نیز گفته می شود و از آنجا که اتصال به سامانه های شمیم یا شمیم پلاس برای اعتبارسنجی داده ها در اکانت های SSBR ضروری است از این نوع نقشه برداری در تولید سندهای تک برگ و عملیات کاداستر استفاده می شود